체납관리비의 소멸시효

발취 : 아파트관리신문
날자 : 2006년 4월 25일
=====================================================================
민법 제163조 제1호 ‘이자, 부양료, 급료, 사용료, 기타 1년 이내의 기간
으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 하는 채권’과 제3호 ‘도급
받은 자, 기사, 기타 공사의 설계 또는 감독에 종사하는 자의 공사에 관한
채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다’고 규정하고 있다.

이와 관련해 체납관리비가 전기한 민법 제163조 제1호 또는 3호에 해당하
는 채권인지 여부에 관해 살펴보고자 한다.

이를 위해서는 체납관리비의 성격과 체납관리비를 청구하는 채권자가 누구
인가를 규명해야 할 것이다. 체납관리비가 입주자(소유자)와 관리자(관리회
사)간에 도급계약에 의해 그 청구자가 관리회사인 경우에는 체납관리비의
성격은 입주자와 그 관리를 위탁(도급)받은 관리회사와의 채권 채무에 해당
하는 것이므로 전기한 민법 제163조 제1호 또는 3호에 해당하는 것이다.

그러나 체납관리비가 입주자들이 제정한 관리규약에 의해 발생해 입주자대
표회의 또는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 소정의 관리단
이 채권자가 된 경우에는 체납관리비의 성격은 관리규약에 의한 약정채권
에 해당하므로 전기한 민법 제163조 제1호 또는 제3호에 해당하는 그 소멸
시효기간이 3년인 채권이 아니라, 민법 제162조 제1항 ‘채권은 10년간 행
사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다’는 규정에 의해 그 소멸시효기간은
10년으로 보아야 정당할 것이다.

체납관리비는 전기한 바와 같이 그 발생원인이 관리규약 등 약정에 의해 발
생한 채권인지, 아니면 소유자와 관리회사간의 도급(위탁)계약에 의해 발생
한 것인지 여부에 따라 그 소멸시효기간을 10년 또는 3년으로 구분해야 한
다.

그런데 주택법 제42조 제1항 ‘관리주체(관리회사)는 공동주택을 이 법 또
는 이 법에 의한 명령에 따라 관리하여야 한다’는 규정을 확대, 해석해 공
동주택 관리로 인하여 발생한 체납관리비의 청구권자는 관리주체(관리회사)
이므로 체납관리비의 성격은 입주자(소유자)와 관리회사간의 위탁(도급)계
약에 의해 발생한 입주자와 관리회사간의 채권 채무로 해석하고 그 소멸시
효기간이 민법 제163조 제1호 또는 제3호 규정에 의해 3년이라고 해석하는
경향이 있다.

이와 관련해 최근 대전광역시 S오피스텔을 관리하는 관리회사가 체납관리자
의 승계인을 상대로 하는 관리비 청구소송 항소심에서 3년간 소멸시효가 완
성된 부분에 대해 패소하고, 대법원에 상고를 제기해 놓은 상태이므로 그
결과에 따라 체납관리비 소멸시효에 관한 분쟁이 해결될 전망이다.

체납관리비에 대한 성격 및 청구권자가 누구인지에 따라 소멸시효가 10년
또는 3년으로 구분될 수 있는 점을 감안할 때, 체납관리비를 부득이 소송으
로 해결할 수밖에 없는 경우에는 체납관리비가 발생한 법적 원인이 관리규
약 등 약정에 의해 발생한 채권이라는 사실과 그 청구권자는 입주자대표회
의 또는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 소정의 관리단으로
하는 것이 유리하다.

체납관리비 해결과 관련해 대부분의 입주자 등이 제정한 관리규약에는 소유
권을 경락 등의 방법으로 승계취득한 자에게도 체납관리비 승계의무가 있다
고 규정하고 이를 근거로 승계자에게 체납관리비를 청구하는 경우, 대법원
은 이러한 규약은 무효라고 판시하면서 다만 집합건물의 소유 및 관리에 관
한 법률 제18조 ‘공유자가 공유부분에 관하여 다른 공유자에게 대하여 가
지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다’는 규정에 의해 공
용부분에 해당하는 체납관리비만은 경락 등을 받은 특별승계인에게 승계된
다고 판시하고 있다.

체납관리비 문제가 이처럼 분쟁의 여지가 많은 점을 감안할 때, 이는 공익
적 채권에 해당하는 것이므로 ‘우선변제권’을 입법해야 할 것이다.

체납관리비 문제는 아파트 등 집합건물을 합리적, 효율적으로 관리하기 위
해서는 시급히 해결해야 할 문제이기 때문이다.